Apartamento em construção: tudo o que você precisa saber
O investimento em imóveis é considerado uma excelente opção para quem deseja construir patrimônio, e mais ainda, realizar sonhos. Seja para morar, seja para gerar rendimentos, essa é uma ótima forma de manter o seu dinheiro aplicado em algo seguro, mesmo em tempos de crise. Entretanto, nem sempre é fácil juntar o suficiente para isso, porém, comprar um apartamento em construção pode ser uma boa forma de realizar seus planos.
Para quem nunca fez esse tipo de negociação, a compra de um imóvel na planta pode gerar muitas dúvidas até que se concretize, o que é bastante natural. Por isso, eliminá-las, imergindo ao máximo possível nas informações antes de tomar uma decisão é o melhor modo de fazer isso com segurança.
1. O que é um apartamento em construção?
O apartamento em construção ou na planta, como é mais conhecido, é um imóvel que ainda não existe, a não ser no projeto da incorporadora, que para viabilizá-lo, começa a vender as unidades enquanto ainda estão sendo construídas.
Existem duas fases diferentes na compra de um apartamento em construção. Na primeira fase, enquanto ele não está pronto para morar, o comprador paga parcelas mais suaves e, muitas vezes, têm, até mesmo, o valor da entrada facilitado. Durante essa etapa o que existe é uma promessa de compra e venda.
Depois do imóvel pronto, na entrega das chaves, é necessária a quitação do bem. Nesse caso é possível, ainda, recorrer a um financiamento bancário ou de outro tipo de instituição financeira. Em alguns casos, é possível que a própria incorporadora ofereça o financiamento, porém, mediante a novas garantias.
2. Quais são as vantagens de comprar um imóvel na planta?
Embora comprar um apartamento que ainda não está pronto possa não parecer ser um bom negócio em um primeiro momento, ele oferece muitas vantagens para o comprador, mais até, do que na aquisição de um imóvel pronto. Conheça algumas delas nos tópicos a seguir.
Preços mais baixos
A valorização do imóvel na planta começa a acontecer depois da entrega das chaves, antes disso, o seu valor é bem inferior aos praticados no mercado para um bem do mesmo porte. Desse modo, os apartamentos em construção são bem mais acessíveis, especialmente, para quem deseja economizar no momento da compra e aproveitar a valorização futura, que é certa.
Mais facilidades no financiamento
A essa altura, você deve estar se perguntando como funciona o financiamento de imóveis na planta? É isso que você descobrirá agora.
Como já mencionamos, há duas fases na compra de um apartamento em construção: antes e depois da entrega das chaves. Enquanto o imóvel não está pronto, a incorporadora não poderá cobrar juros sobre o valor parcelado, porém, é comum que o valor da entrada seja maior que a de um imóvel pronto, já que esses valores serão usados pela construtora para financiar a obra.
Depois de pronto, é necessário que seja feita a quitação do bem. São poucas as pessoas que têm condições de efetuar esse pagamento à vista, por isso, é comum que seja feito um novo financiamento no valor do saldo devedor. A partir daí, os juros poderão ser cobrados de acordo com as tabelas SAC ou Price.
Possibilidade de personalização
Uma das maiores vantagens da compra de um apartamento em construção é a possibilidade de customização de acordo com o gosto e as necessidades do comprador. Se a planta permitir, além do acabamento, também será possível a mudança do tamanho e posicionamento dos cômodos.
Na maioria dos casos, como o apartamento ainda não está finalizado, a construtora permite a escolha de detalhes como os pisos, revestimentos, cores das paredes, louças e metais, entre outros arremates.
Instalações novas e mais modernas
Outra grande vantagem da compra de um apartamento em construção, principalmente para quem pretende morar nele, é o fato de que nunca foi usado antes. Todas as instalações são completamente novas, portanto, menos suscetíveis a defeitos causados pelo desgaste de peças.
Além disso, os materiais utilizados são mais modernos e, na maioria dos casos, dispõem de tecnologias inovadoras ou foram concebidos e fabricados a partir delas.
Planejamento para mudança
Na assinatura do contrato de compra, você será informado da previsão de entrega do bem. De posse dessa informação, será possível planejar a sua mudança com bastante antecedência, inclusive no que diz respeito a aquisição de móveis e objetos de decoração, que poderão até, ser feitos sob medida.
Potencial de valorização
Depois de pronto para morar, a tendência de valorização do bem aumenta muito, principalmente, em empreendimentos construídos em bairros que estão em desenvolvimento. Isso acontece porque a procura por unidades aumenta, por pessoas que desejam uma mudança imediata e, além disso, novos estabelecimentos e recursos que são instalados na região para suprir as demandas dos novos moradores, também refletem na valorização do bairro.
3. Como escolher um apartamento em construção?
Outra dúvida muito comum de quem pensa em comprar um apartamento em construção é quanto aos critérios de escolha, já que não será possível ver o imóvel, entrar nele e, por isso, parecerá, a princípio algo ainda abstrato. Veja, então, nos tópicos a seguir, o que você deve considerar para fazer essa escolha de modo consciente.
Pesquise muito
Não são poucos os novos empreendimentos que estão sendo erguidos em, praticamente, todo o Brasil, por isso, é importante pesquisar bastante sobre o comportamento do mercado e coletar informações a respeito dos preços, formas de pagamentos, projeto das unidades e das áreas de lazer e comparar tudo.
A partir dessa análise você será capaz de entender quais são as melhores opções e descartar aquelas que não estão de acordo com o mercado.
Faça cálculos
Calcule tudo. Some as parcelas que serão pagas antes da entrega das chaves, os juros que poderá ser cobrado depois, as possíveis parcelas intermediárias, os gastos com imposto e documentação, enfim, todos os custos decorrentes da compra do bem desde o pagamento da entrada até a última parcela.
Inclua nos seus cálculos as despesas para mobiliar e decorar o apartamento e, até mesmo, com a sua mudança. Não esqueça que tudo isso impactará diretamente no seu orçamento mensal durante muito tempo.
Verifique a legalidade da obra
É bem verdade que a burocracia para a compra de um imóvel na planta é bem menor do que a compra de um apartamento pronto, porém, ainda assim, existem documentos que precisam ser checados.
Por isso, busque informações sobre a propriedade do terreno e analise atentamente todo o memorial descritivo do projeto. Esse documento reúne todas as informações importantes sobre a construção. Além disso, verifique junto a prefeitura, se a obra tem todas as autorizações necessárias para que seja feita.
Entenda as maquetes e leia toda a documentação do projeto
A leitura do memorial descritivo também é necessária para entender tudo o que deverá ser entregue pela construtora. O que está escrito nele deve coincidir como o que está sendo apresentado nas maquetes e, principalmente, com o empreendimento depois de pronto. Portanto, tudo que estiver nele deverá ser cumprido nos mínimos detalhes.
Analise suas necessidades, possibilidades, objetivos e expectativas
Nesse ponto da sua avaliação para uma tomada de decisão você já tem informações suficientes para saber qual dos apartamentos em construção que você analisou tem as características necessárias para atender às suas necessidades e, principalmente, que cabe no seu orçamento.
Considere o seu objetivo com a compra desse imóvel, se é para morar ou para alugar, por exemplo. Verifique se as comodidades que serão oferecidas pelo condomínio são compatíveis com as suas expectativas e se a taxa condominial dele será de acordo com as suas possibilidades.
Anote e guarde tudo o que foi combinado
É possível de acontecer, no momento da negociação, o corretor oferecer benefícios, ou mesmo, omitir informações, como a existência de parcelas intermediárias, por exemplo. Pois é necessário que tudo isso seja anotado para que no momento do fechamento do negócio, cada detalhe acertado esteja presente no contrato.
Descontos, benefícios, condições de financiamento, prazo de término da obra e entrega das chaves, características do bem e do empreendimento são só alguns dos detalhes que precisam estar claramente registrados.
Fique atento ao que está sendo cobrado
Como já mencionado, durante a construção do apartamento, não poderá haver juros no parcelamento, além disso, algumas construtoras e incorporadoras costumam incluir parcelas intermediárias.
Por isso, é necessário que você analise exatamente quanto será pago até a entrega das chaves e qual será o seu saldo devedor nesta data. É necessário que isso seja feito para que você não se surpreenda quando o apartamento estiver pronto com valores inesperados e que o impeça de usufruir do bem.
Fique atento ao valor da taxa de corretagem, aos índices de correção das parcelas, saiba exatamente quanto está pagando de entrada e quanto será financiado etc.
Não decida nada na primeira visita
É muito normal se empolgar com o que ouve do corretor e com o que vê na maquete, logo na primeira visita ao local do empreendimento, porém, é muito importante seguir algumas dicas para comprar um imóvel na planta, e uma das principais delas é não decidir nada antes de fazer algumas visitas ao local, inclusive, em horários diferentes.
Analise o bairro, a oferta de transporte público, o trânsito nas principais vias de acesso, a segurança nas ruas, o comércio. Procure saber sobre o escoamento das águas pluviais na rua ou na vizinhança, para entender se há risco de alagamentos na vizinhança.
Veja se acontecem feiras livres que impeçam a passagem de carros na rua em algum dia semana, ou eventos que causem barulhos e grande circulação de pessoas pelo bairro, entre outros detalhes que farão toda a diferença no seu dia a dia.
4. Como acompanhar o avanço das obras?
Nesse ponto, você provavelmente já terá escolhido o empreendimento ideal e, talvez até, tenha fechado negócio. Portanto, é muito importante que você passe a acompanhar de perto o andamento da obra.
Desse modo, ao menor sinal de problemas nessa execução que possam gerar atrasos ou mesmo inviabilizar o projeto, você terá condições de tomar atitudes antes que isso tome proporções mais sérias.
Saiba quais são os seus direitos
Até a entrega das chaves, o que existe é uma promessa de compra e venda futura que, portanto, poderá ser desfeita a qualquer momento, existem inclusive, regras para desistência de imóvel na planta, que garantem a devolução de boa parte das quantias já pagas.
Esse distrato poderá ocorrer por diversos motivos, desde dificuldades pessoais do comprador, até a constatação de problemas com a obra. Nesse último caso, o ideal é buscar ajuda jurídica especializada, pois poderá, até mesmo, gerar indenizações ao comprador.
Entenda as razões pelas quais você deve acompanhar as obras
A principal razão para o acompanhamento da obra é para verificar se tudo está correndo como o esperado. Claro que em grandes projetos, problemas acontecem, mas é muito importante ver como e se estão sendo solucionados e como eles impactarão no prazo de entrega e na qualidade do empreendimento.
Ao assinar o contrato e nunca mais ver o que está se passando com a execução do projeto, poderá fazer com que você seja surpreendido com grandes atrasos ou, até mesmo, com a entrega de um apartamento muito diferente do que foi acordado.
Compare o material comprado com o citado no projeto
Um dos meios mais eficientes de verificar possíveis divergências na obra é conferindo as compras de materiais, que devem ser compatíveis com os descritos no projeto. Ao menor sinal de diferença é seu direito questionar e de acordo com as razões apresentadas, exigir que o combinado seja cumprido.
Faça visitas aleatórias e sem ser esperado
Quando sabemos que receberemos visitas em casa ou no escritório, principalmente, de clientes, é natural que preparemos o ambiente para causar uma boa impressão. O mesmo acontece com a obra. Se a sua visita é esperada, possivelmente, algumas “sujeiras” poderão ser varridas para debaixo do tapete para que você tenha a sensação de que tudo está no seu devido lugar.
Conheça também os escritórios das empresas envolvidas
O modo como os escritórios da incorporadora e da construtora são conduzidos falam muito sobre a capacidade de organização da empresa como um todo, inclusive, das obras sob sua responsabilidade. Por isso, conhecê-los é uma excelente maneira de saber com quem está lidando. De preferência, faça isso antes de fechar negócio.
Acompanhe cada etapa em relação ao cronograma
Você tem direito a ter acesso ao cronograma do projeto. Por meio dele é possível verificar se cada etapa da obra está sendo realizada de acordo com o esperado. Tenha em mente que, se uma fase atrasar, dificilmente esse tempo será recuperado nas etapas seguintes, o que refletirá no prazo da entrega.
Questione possíveis atrasos e diferenças do projeto
É seu direito questionar no caso de constatar algum atraso na execução do projeto, assim como, se verificar que há divergências entre o que está sendo feito e o que foi prometido. Por exemplo, se os materiais comprados não forem compatíveis com o que foi previsto. O modo como a construtora responderá a esses questionamentos, dirá a você, se deve ou não manter o contrato mesmo diante desses problemas.
5. O que avaliar na empresa responsável pelo empreendimento?
É muito comum que haja confusão entre o papel de cada parte envolvida em uma obra, e sobre quais delas de fato definem os rumos do projeto. Por isso, é importante entender esses papéis e saber o que analisar em cada empresa envolvida.
Entenda o papel da construtora e da incorporadora
Algumas pessoas confundem a construtora com a incorporadora, ou mesmo, acham que são a mesma coisa. Mas o fato é que cada uma tem o seu papel.
A incorporadora é a responsável pelo projeto como um todo e por fazer como que ele aconteça. É ela que contrata a construtora, assim como, todas as outras prestadoras de serviço e que define tudo o que deverá ser feito no empreendimento. Como o nome diz, ela incorpora tudo o que for necessário para que o projeto saia do papel, se mantenha dentro da legalidade, tenha recursos para ser concluído e tenha as suas unidades vendidas.
A construtora é a empresa contratada pela incorporadora para a execução da obra, pela construção física do empreendimento. Ela é a responsável por, com os recursos oferecidos pela incorporadora, contratar a mão de obra, comprar os equipamentos, fazer os testes de qualidade necessários. É ela que deve garantir o cumprimento dos prazos, a segurança dos trabalhadores, e que o edifício não tenha problemas estruturais como rachaduras, trincas, infiltrações, materiais de qualidade inferior e demais vícios construtivos.
Analise o histórico de ambas
É importante que ambas as empresas tenham o seu histórico analisado, afinal, uma responsável pela viabilidade do projeto e a outra pela sua qualidade e segurança. O que você deve verificar é, por exemplo, se existem casos de problemas com as entregas da construtora ou de obras ilegais com a incorporadora.
Verifique a situação financeira das empresas envolvidas
A situação e organização financeira, principalmente da incorporadora, impacta diretamente na continuidade do projeto, já que depende dela o pagamento da construtora, dos profissionais envolvidos na concepção do projeto, dos recursos empregados nas vendas, entre outros elementos importantes para a conclusão do empreendimento.
Veja o tempo de mercado
Quanto mais experiência e tempo de mercado mantendo uma boa reputação a construtora e a incorporadora tiverem, mais seguro você estará ao fechar negócio em um empreendimento. Afinal, uma empresa com 20 ou 30 anos de tradição no mercado, não se arriscará a manchar o seu nome no mercado. Procure saber, inclusive, se já receberam prêmios e certificações.
Conheça a opinião de outros clientes
Esse é um dos principais quesitos a se investigar, a opinião de clientes ativos e antigos. Se eles não tiverem reclamações, dificilmente você terá motivos para reclamar se fechar negócio. Para ter certeza, se possível, faça perguntas bem objetivas em relação aos prazos, ao atendimento, a qualidade das entregas, etc.
Visite empreendimentos já lançados
O portfólio da empresa é outro fator de muita relevância, afinal, é o modo de verificar, ao vivo e a cores, a qualidade dos produtos já entregues. Aqui, o mais importante é analisar se o que foi feito está de acordo com o que foi planejado. Se os materiais empregados são de boa qualidade, se as comodidades oferecidas pelo condomínio, como área de lazer, são funcionais, entre outros fatores.
Fonte: Como comprar um apartamento
